Інвестування житлового будівництва через інститут спільного інвестування

Згідно з частиною третьою ст 4. ЗУ «Про інвестиційну діяльність»: "Інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами. "

Інститути спільного інвестування (далі - ІСІ) активно використовуються на сьогоднішній день в будівництві об'єктів нерухомості, оскільки вони не тільки дозволяють успішно фінансувати зведення об'єкта, а й поєднувати фінансування будівництва відразу декількох об'єктів, здійснювати податкове планування та ефективне управління фінансовими потоками.

За допомогою ІСІ забудовник може не відволікатися на тонкощі організації фінансування та дотримання жорстких вимог законодавства, як у випадку з випуском забудовником цільових облігацій.

Всі дії, пов'язані з організацією процесу інвестування в ситуації з ІСІ, здійснює команда фахівців компанії з управління активами. Забудовнику необхідно лише підібрати компанію з управління активами і правильно визначитися з тим, який фонд використовувати для інвестування в будівництво об'єктів нерухомості.

Основні відмінності між інститутами спільного інвестування полягають в особливостях кожного з них. Матеріал, викладений у статті "ПІФ або КІФ - ось в чому питання!", допоможе з вибором інституту спільного інвестування.

Багато з тих, хто використовує моделі продажу квадратних метрів на етапі будівництва об'єкта нерухомості, називають фізичних осіб-покупців нерухомості інвесторами. Але це не так. Вони все-таки споживачі, які купують нерухомість на етапі її будівництва, а іноді навіть і на етапі тільки готового проекту.

У класичному варіанті інвестування через інститут спільного інвестування - інвестори - це особи, які розміщують вільні кошти з метою отримання прибутку, шляхом придбання цінних паперів ІСІ. Залучені таким чином кошти, інститут спільного інвестування направляє на будівництво об'єктів нерухомості - це ідеальний варіант інвестування.

Характерним для українського ринку інвестування є будівництво нерухомості за кошти не інвесторів, а самих покупців нерухомості. Забудовники, які найчастіше і є власниками ІСІ, вважають за краще не заморожувати власні кошти в об'єкті нерухомості, і застосовують різні моделі продажу квадратних метрів вже на етапі будівництва, з метою отримання коштів від покупців, та спрямування їх на будівництво об'єкту.

Але оскільки інститут спільного інвестування має особливості в оподаткуванні, забудовникам слід пам'ятати, що лише кошти спільного інвестування, які визначаються п. 141.6.1. Податкового кодексу України, не включаються у ІСІ в об'єкт оподаткування податком на прибуток, тому продаж нерухомості покупцеві на етапі її будівництва з застосуванням форвардних контрактів або інвестиційних договорів таїть в собі певні ризики для забудовників, оскільки кошти, залучені таким чином від фізичних осіб-покупців до того як завершено будівництво об'єкта нерухомості, не є коштами спільного інвестування.

Що ж стосується фізичних осіб-покупців, то при придбанні нерухомості на етапі будівництва, з урахуванням особливостей українського будівельного ринку необхідно робити ставку на надійність забудовника і його партнерів, а не на механізм продажу нерухомості. Радимо покупцям нерухомості ретельно проаналізувати історію діяльності забудовника і його партнерів, особливу увагу слід звертати на кількість введених в експлуатацію об'єктів та побудованих квадратних метрів, якість будівництва і відгуки покупців.

23.05.2017
Автор: Юлія Задубинна